عقار وإسكان

[جعبة الأسهم]

عقار وإسكان عقار وإسكان عقار وإسكان عقار وإسكان عقار وإسكان

أكدوا أن الأموال المتحفّزة للاستثمار لن تنتظر طويلا
مستثمرون عقـاريون يطالبون بالإسـراع في تطبيـق الرهن العقـاري والأنظمة العقـارية الأخرى





يعد التمويل العقاري أحد الروافد الأساسية للنشاط العقاري وبدونه كثيرا ما تفشل صفقات بيع العقارات، ومن أجل زيادة نسبة نجاح عقد صفقات شراء العقارات يجب أن نساعد الوسيط العقاري والمشتري، ومن هو بحاجة للتمويل.
وتوفير المسكن من الحاجات الضرورية في الشريعة الاسلامية الى جانب المأكل والملبس والدواء والأمن الاجتماعي.
وبسبب ارتفاع أسعار العقارات والأراضي وتكاليف البناء فقد أصبح كثير من الافراد غير قادرين على بناء أو شراء منزل خاص أو وحدة سكنية، وهناك حاجة الى بناء عشرات الآلاف من الوحدات السكنية بالمملكة تستوعب الحاجة الكبيرة الى السكن وفي نفس الوقت فإن القدرة على توفير مبلغ الوحدة السكنية أو تكاليف بنائها تشكل عقبة كبيرة أمام الراغبين في الحصول على السكن المناسب، ولذلك اتجه الكثير من الشركات العقارية الى بناء الوحدات السكنية والفلل وتسويقها بالاتفاق مع البنوك وشركات التمويل العقاري وذلك في ظل صعوبة الحصول على قرض صندوق التنمية العقارية الذي لا يزال يستغرق فترات طويلة من تاريخ التقديم وحتى الحصول على المبلغ والأمل في الاستجابة للمطالبات بتقصير المدة ورفع المبلغ المقترض الى 500 ألف ريال، وينظر الكثير من المهتمين بالشأن العقاري الى تطبيق نظام الرهن الذي يؤكد المسؤولون أن تطبيقه بات قريبا بالصيغة المعدّلة على أنه سيعمل على تسهيل الحصول على الوحدات السكنية بشكل كبير جدا.. كما أن فكرة التمويل العقاري تفرضها ضرورات مواكبة وتلبية حاجات الانفجار السكاني، فالمملكة بحاجة الى ما يتراوح بين 30 و40 ألف وحدة سكنية في العام وهو الأمر الذي يؤكد ضرورة انشاء بنوك تمويل عقاري وليس تحويل بعض أنشطة البنوك والمصارف الحالية الى القطاع العقاري.
التردد يثبط عزم المستثمر
من جانبه يؤكد المستثمر العقاري البارز والرئيس التنفيذي للشركة الأولى للاستثمار والتطوير العقاري عايض بن فرحان القحطاني ان هناك علاقة طردية بين ازالة العقبات وتوفير التسهيلات وتطبيق الانظمة التي تسهل الحركة والديناميكية في قطاع العقار وبيّن حجم الاستثمارات والسيولة التي تدخل للقطاع، وأعتقد ان التأخر في تطبيق الرهن العقاري والمماطلة والتردد ليس في صالح القطاع العقاري ولا في حل أزمة الاسكان الضخمة وتحقيق آمال الراغبين في الحصول على السكن ونحن لا نعرف أسباب التأخير لعلها خير ولكن لابد أن نذكر أن هناك مستثمرين متحفزين للدخول في استثمار الفرص المتاحة في عمليات البناء والتعمير والتطوير العقاري.
وقام عدد كبير من هؤلاء بشراء أراض واسعة في المنطقة الشرقية وغيرها لهذا الغرض ويهمنا جميعا الحفاظ الى حماس المستثمرين لمثل هذه المشاريع المفيدة لاقتصادنا الوطني، ولحصول المواطنين على السكن المناسب مقابل رهن عقاراتهم.. ويعتقد القحطاني ان انتعاش قطاع العقار يفيد في انتعاش قطاعات اقتصادية كثيرة منها المقاولات والنقل والمصارف والوساطة والخدمات العامة وتجارة مواد البناء وغيرها.
عملية البناء والإعمار تستحق
ويؤكد عادل يعقوب المدالله (مستثمر عقاري) من جانبه ان البطء في تطبيق الانظمة التي صرف الكثير من الوقت في دراستها والاعداد أو التردد في ذلك ليس في صالح الاقتصاد الوطني خاصة فيما يتعلق بالرهن العقاري وأنظمة التمويل، فالبلاد بحاجة ماسة الى تطبيقها من أجل تنشيط ميكنة البناء والتطوير العقاري وتوفير الوحدات السكنية للمواطنين والأموال المتحفزة للدخول في انشطة البناء والتعمير وهي أموال ضخمة لا يمكن أن تظل متحفزة الى الأبد اذا لم تجد محفزات ومؤشرات جيدة للدخول لتستفيد من الفرص السانحة ان وجدت وهي فرص ضخمة في حالة تطبيق الانظمة في اقرب وقت ولا تتعلق فقط بشركات التطوير العقاري وانما بالمصارف والبنوك وشركات الوساطة والنقل وشركات المساندة والدعم والمقاولات وغيرها.. حيث ستدخل سيولة ضخمة في هذه القطاعات وهناك بوادر لذلك ونحن الآن ننتظر على الاقل تطبيق نظام الرهن العقاري الذي سيحدد حتما توجّه قطاع العقار بالمملكة وسيتفاعل القطاع بإيجابية مع هذا التطبيق ، فقطاع العقار بالمملكة قطاع أصيل ضمن قطاعات الاقتصاد الوطني.
الحل الأمثل لأزمة الإسكان
من جانبه يؤكد حسين حسن النمر ضرورة التطبيق السريع لنظام الرهن العقاري وغيره من الأنظمة التي تم الاتفاق والتوافق حولها واخذت من الدراسة والمشاورات الشيء الكثير - ونستغرب عدم تطبيقها الى الآن مع حاجة المجتمع العقاري ومؤسسات وشركات التمويل والوساطة وغيرها الى التطبيق من اجل القيام بدورها المطلوب في توفير المساكن للمواطنين وتنشيط حركة البناء والاعمار في البلاد.
لماذا التردد؟
يضيف: لا يمكن الحديث عن انشاء بنوك عقارية في ظل التردد والمماطلة في التطبيق مع علم الجميع ان نظام الرهن هو الحل الامثل للازمة الاسكانية التي تعانيها بلادنا - ولذلك فاننا ندعو المسئولين الى سرعة التطبيق لنظام الرهن وانظمة التمويل العقاري - كما وعدوا بأن ذلك سيكون مع مطلع العام الميلادي الجديد وها نحن في العام الميلادي الجديد - والتطبيق لابد ان يكون في اسرع وقت حتى لا تهرب الاموال المتحفزة للدخول في الاستثمارات من جديد.
السير السلحفائي للأنظمة
وهذا يؤكده ايضا خالد الكاف (مستثمر عقاري) والذي يشير الى ان الفائدة المطلوبة من مناقشة اي موضوع ودراسته هي التطبيق الفاعل خاصة انه قد صرفت مبالغ كبيرة على الدراسات، كما اخذت الكثير من الوقت والجهد من المسئولين والباحثين وانتظارا طويلا من مستثمري العقار والمهتمين ومؤسسات التمويل والوساطة وغيرها.. وللاسف فان الانظمة في بلادنا تسير سيرا سلحفائيا نحو التطبيق على العكس مما يحدث في بلاد اخرى بالرغم من اهمية تطبيق بعض الانظمة مثل الرهن العقاري والتمويل - وعلى اي حال فاننا كنا موعودين بتطبيق نظام الرهن العقاري مع بداية العام الجاري وكنا بذلك نستبشر كل الخير ولكننا الآن في منتصف شهر يناير ولم يتم التطبيق بعد ، وعسى المانع خيرا ونتمنى ان لا تطول الفترة اكثر لأن ذلك يعني تثبيط آمال وعزيمة المستثمرين الراغبين في استثمار الفرص الناتجة عن تطبيق الرهن العقاري - الذي اعتقد ان بلادنا بحاجة ماسة له - واعتقد ان المشكلات التي صاحبت الرهن العقاري في بلاد اخرى كالولايات المتحدة لا يمكن ان تحدث في بلادنا لاختلاف الظروف ، كما ان النظام بالمملكة اخذ الكثير من الدروس والاعتبارات للمشاكل التي حدثت في البلاد الاخرى - والتي كان غالبيتها بسبب المبالغة في عمليات الائتمان.
إشكالات يمكن حلها
من جانبه يشدد المستثمر العقاري عبدالله الدامغ على ان القطاع العقاري في المملكة قطاع اصيل وفاعل ورافد للاقتصاد الوطني ويضم اكبر استثمارات بعد قطاع البترول والغاز ولكنه يعاني بعض الاشكالات التي يمكن حلها بإعطاء التسهيلات اللازمة والغاء البيروقراطية وازالة العقبات التي تقف في طريق المستثمرين.. وتطبيق الانظمة التي تمنح قطاع العقار المزيد من الديناميكية - مثل نظام الرهن العقاري الذي طالما انتظرناه - فكان الموعد في مطلع العام ولكنه حتى الآن لم يطبق الامر الذي يساهم في تثبيط المستثمرين ويساهم في توجيه الاستثمارات التي تخطط لتوجيهها الى مشاريع في داخل البلاد الى وجهات اخرى في خارج البلاد او في استثمارات ليست لها علاقة بقطاع العقار وفي ذلك خسارة كبيرة نظرا لحاجة البلاد الى استثمارات ضخمة في بناء الوحدات السكنية خاصة.
التطبيق الفاعل يفيد اقتصادنا
اما خالد السعيد المستثمر العقاري فيؤكد من جانبه ان بلادنا بحاجة الى تنشيط عمليات البناء والتطوير العقاري ودفع عمليات التمويل والاقراض الى الامام وهو ما يتطلب ايجاد بنوك عقارية متخصصة ولكن قبل ذلك لابد اولا من تطبيق الانظمة العقارية التي تفتح المجال واسعا لعمليات التمويل العقاري والبناء والاعمار وفي مقدمتها الرهن العقاري الذي ينتظره الجميع باعتباره المنقذ من ازمة الاسكان الكبيرة التي تعانيها قطاعات عريضة من المواطنين - وارى ان المماطلة والتردد في التطبيق لا محل لها في ظل الحاجة الماسة الى التطبيق الذي سيستفيد منه المواطن والمستثمر في كافة القطاعات على حد سواء، كما سيستفيد منه الاقتصاد الوطني في المحصّلة النهائية، ولذلك فاننا نأمل من المسئولين الإسراع في تطبيق هذه الانظمة من اجل الصالح العام.
لا داعي لتصنيع المزيد من الوقت
ويتفق مع هذا الرأي كذلك زكي الزاير المستثمر العقاري الذي يشير الى الاهمية الكبرى لسرعة تطبيق الانظمة العقارية التي تمت دراستها ومناقشتها لفترة طويلة جدا ولا داعي لتصنيع المزيد من الوقت ، فيما لا طائل منه او في تردد لا مكان له لأن نظام الرهن مطلوب في بلادنا بقوة والايجابيات التي يمكن ان تسفر عنه اكثر بكثير من السلبيات التي يمكن ان تظهر - ولا اعتقد ان اي عقاري او مواطن يرغب في الحصول على السكن ولكنه غير قادر على ذلك يخالف هذا الرأي - واذًا فالحل الافضل لمشكلة الاسكان في بلادنا هو التطبيق السريع والفاعل للرهن العقاري والانظمة العقارية الاخرى التي تساهم في بناء الثقة بين المتعاملين واطراف عمليات البيع والشراء، كما تساهم تدريجيا في حل مشكلة الحصول على السكن المناسب.

[جعبة الأسهم]

لزيادة ملكية الأسر السعودية إلى 80 بالمائة عام 2010م
هيئة المحاسبين القانونيين تطالب القطاع الخاص ببناء 875 ألف وحدة سكنية


مطالبات ببناء وحدات سكنية لمواجهة الطلب عليها

كشفت دراسة أعدتها الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين أن قطاعي المقاولات والعقار يشكلان أكبر نسبة ارتفاع في النمو الاقتصادي بين القطاعات المختلفة وذلك بنسبة تتجاوز 11% وذلك لما يشكلانه من أهمية في تحسين مستويات المعيشة وتطوير البنية التحتية لدخل الفرد في المملكة .
وتوقعت الدراسة أن تزداد القيمة المضافة في قطاع البناء والتشييد بمتوسط معدل سنوي قدره 6.7% خلال السنوات المقبلة ، وتكمن أهمية هذا القطاع في أنه يشكل القاعدة الرئيسية للاستثمارات في المباني والطرق وشبكات المياه والصرف الصحي والأعمال الإنشائية المختلفة ، ومن المتوقع كذلك أن يزداد حجم النشاط العقاري في المملكة خلال السنوات الخمس القادمة بمعدل سنوي 5.8% وذلك لإسهامه في الناتج الإجمالي بـ8.2 بسبب عودة رؤوس الأموال الخاصة من الخارج وتأثيرها الايجابي على تنشيط حركة سوق العقار والمقاولات .
وأكدت الدراسة أن المعوق الرئيسي الذي يواجه منشآت المقاولين الصغيرة والمتوسطة هو محدودية السيولة المالية حيث لا تتوافر لديها الموارد المالية اللازمة والتسهيلات الائتمانية ووسائل التمويل مما يؤدي إلى نقص في المعدات والآليات المطلوبة ليدفع بذلك المنشآت إلى الاعتماد الكلي على الأيدي العاملة وبالتالي إلى انخفاض جودة تنفيذ المشروعات وضعف الأداء . وتهدف الخطة الاستراتيجية لقطاع الإسكان إلى زيادة ملكية الأسر السعودية للمساكن بنسبة 80% بحلول عام 2010م وتخفيض الضغط على الأراضي السكنية في المدن الكبيرة نتيجة تطبيق السياسات المناسبة للتخطيط العمراني .
ومن المتوقع أن يحقق قطاع الإسكان خلال السنوات العشر المقبلة عدة أهداف من أهمها إنشاء مليون وحدة سكنية لمواجهة حجم الطلب ، وتقديم 75 ألف قرض بقيمة 22500 مليون ريال من صندوق التنمية العقاري لبناء 90 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة ، وكذلك بناء 35 ألف وحدة سكنية من المساكن الشعبية في مناطق متعددة من المملكة من قبل وزارة الشئون الاجتماعية ، وإلزام القطاع الخاص ببناء 875 ألف وحدة سكنية من إجمالي الطلب على المساكن منها 225 ألف وحدة بدعم من الحكومة ، وتوفير 280 مليون متر مربع من الأراضي السكنية لمواجهة الطلب على الإسكان.
من جهة ثانية أكد الأمين العام للهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين الدكتور أحمد بن عبد الله المغامس أن مشروع معيار محاسبة عقود الإنشاءات والخدمات أصبح أمرا ضروريا في ظل الظروف الاقتصادية التي تراكمت على الشركات الكبيرة وقال : وجدنا ان هناك حاجة كبيرة إلى إصدار معيار محاسبي يعالج إثبات وقياس إيراد وتكلفة العقود وعرضها والإفصاح عنها في القوائم المالية في قطاع المقاولات بسبب عدم وجود عرض متناسب لبنود العقود في القوائم المالية واستخدام سياسات محاسبية غير متناسقة لا تتوافق مع التطلعات الاقتصادية الكبيرة ولا تتفق مع احتياجات مستخدمي القوائم المالية ، لذا فإن الدراسة لمشروع معيار عقود الإنشاءات تعتبر مهمة بنفس أهمية إعداد قوائم مالية لشركات المقاولات .
وأضاف يتم اثبات إيرادات عقود الإنشاءات والخدمات وفقاً لطريقة نسبة الإنجاز إذا توافرت عدة شروط منها إمكانية الوصول إلى تقديرات للإيرادات يمكن الاعتماد عليها ، وتوافر درجة معقولة من التأكد حول إمكانية تحصيل الإيرادات المترتبة على العقد ، وإمكانية الوصول إلى تقديرات يمكن الاعتماد عليها للتكاليف اللازمة لاستكمال العقد . وفي حال عدم توفر أي من الشروط السابقة فإنه يجب استخدام طريقة العقود التامة لإثبات إيرادات عقود الإنشاء طويلة الأجل.

[جعبة الأسهم]

ازدياد عروض البيع في سوق العقار القطري والمكاتب تبحث عن مشترين


سوق العقار القطري يشهد كثرة في عروض البيع

انعكس الانخفاض النسبي في اسعار العقارات بالسوق القطري، على حركة التداولات اليومية بصورة ملموسة، دفعت العديد من مسؤولي مكاتب عقارية في العاصمة الدوحة الى تأكيد وجود كثرة في عروض البيع للوحدات السكنية، تترافق مع قلة في اعداد المشترين، في مشهد لم يحدث منذ نحو ثلاث سنوات.
وبعد ان كانت مكاتب العقار في الدوحة تشهد اقبالا كبيرا من المستثمرين، بدا مسؤولون فيها يتحدثون عما يعتبرونه ضعفا في التداولات العقارية خلال الشهور الاربعة الاخيرة، في استجابة سريعة لحالة الركود التي اشار اليها عدة خبراء عقاريين، وادت الى حدوث انخفاض في اسعار الوحدات السكنية المختلفة، قدره مطورون عقاريون بنحو 30 بالمائة، مقارنة مع ما كان عليه الحال منتصف العام الماضي.
ويقول هؤلاء المطورون ان انخفاض التداولات العقارية وهبوط اسعار العقار وفقدانه جزءا من قيمته السوقية، اضافة الى حالة الترقب والانتظار من قبل الكثير من المستثمرين الراغبين في طرح مشاريع بناء جديدة، ادت الى قلة في عمليات البيع، ما اوجد تفوقا للعرض على حساب الطلب للمرة الاولى منذ ارتفاع اسعار العقارات قبل نحو اربع سنوات.
ويشير رجل الاعمال عبدالرحمن الانصاري الى ان تراجع عمليات البيع والشراء في السوق العقاري، لن يكون سلبيا على المدى البعيد، اذ سيؤدي الى زيادة المعروض مع مرور الوقت وبالتالي حدوث هبوط في الاسعار التي وصلت في العام 2008 الى مستويات غير مسبوقة وغير منطقية، ساهمت في ارتفاع نسبة التضخم في الدولة بصورة كبيرة قاربت 15 بالمائة.
ويؤكد خبراء عقاريون ان السوق العقاري يشهد حاليا مرحلة ضبابية، ادت الى تراجع حركة البيع والشراء وحتى البناء، حيث يوجد كم كبير من العقار المعروض ولا يوجد مشترون، عدا عن تأجيل الكثير من مشاريع البناء الاستثمارية.
وحسب المقاول ابراهيم المهندي فان من بين اسباب هذا التأجيل، فقدان العقار ما بين 20 الى 30 بالمائة من قيمته السوقية، الامر الذي لا يشجع على طرح مشاريع استثمارية جديدة، مشيرا الى ان ما يحدث في السوق العقاري حاليا بمثابة فرصة للشراء لمن لديه سيولة مالية، بعد الانخفاض في الاسعار. ويوضح المهندي ان من بين اسباب قلة المشترين هو صعوبة الحصول على القروض العقارية حاليا، بخلاف ما كان عليه الحال قبل الازمة المالية العالمية.

[جعبة الأسهم]

عبدالوهاب المسفر
مشاريع متعثرة




كثرت لدينا مسميات المشاريع المتعثرة على مختلف مناطق المملكة ولو نظرنا لها من جوانب عدة لوجدنا أن هناك أسبابا حالت دون قيام تلك المشاريع ولعلنا نأخذها بإيجاز مبسط :
أولا - غياب الدراسات الاستراتيجية ومنها التسويقية والمردود الربحي مما ساعد على تعطيل وفشل ذلك المشروع، كذلك نجد ان قلة السيولة عامل آخر وضعف التمويل البنكي لمثل تلك المشاريع إلا بنسب بسيطة بعد انتظار طويل وشروط معقدة. وأخيرا مشاكل الورثة أدت الى ذلك التعطيل وهذه تتعلق بالملاك. أما الطرف الآخر وهو الجهات الحكومية المعنية بهذا الخصوص وتتمثل في الآتي : عدم وجود موظفين أكفاء من قبل الجهات الحكومية يشرفون على مشاريع البنى التحتية مما يجعل هؤلاء الذين ليس لديهم كفاءات العمل مع المقاولين في تأخير وتنفيذ المشاريع، كذلك ضعف الرقابة التي تهتم بتطبيق بنود اتفاقيات المشاريع سواء الحكومية أو القطاع الخاص، ومن تلك العوامل أيضا تداخلات من بعض الجهات الرسمية للاشراف على بعض المشاريع الحكومية والخاصة والكل منهم يدلو بدلوه وبأنظمته واجراءاته، والأخير الذي يعد هاجس الملاك وجود الاشكاليات مع بعض تلك الجهات الحكومية على موقع المشروع المراد تنفيذه. كل هذه المعوقات من الطرفين أخرت بالسوق الاقتصادي وأعتقد انه آن الأوان الى تسهيل الاجراءات وايجاد المرونة مع ملاك المشاريع المعطلة بحلها بطرق مرضية وايجاد اللجان القادرة على حل مثل هذه المشاريع رغم ان خادم الحرمين الشريفين ـ يحفظه الله ـ أمر مؤخرا بتشكيل لجنة لحل المشاريع المتعثرة . كما لا أنسى الدور الايجابي الذي تقوم به لجنة المساهمات المتعثرة عقاريا التي مقرها امارة المنطقة الشرقية التي كونت بعد توجيهات سمو أمير المنطقة الشرقية وسمو نائبه مشكورين وهذا ما يؤكد حرصهما على النهوض بالمنطقة لما هو أفضل. وأعتقد ان نسبة المشاريع المتعثرة عقاريا تقدر بنحو 40 بالمائة والمشاريع الحكومية تقدر بنحو 60 بالمائة. ولاشك في ان البناء والتشييد وتنفيذ البنى التحتية للمشاريع الحكومية والقطاع الخاص ستساعد على تنمية وتطوير الاستثمار العقاري. وقبل الختام أتمنى ألا نرى مشاريع متعثرة في ظل النهضة التي تشهدها مملكتنا الحبيبة، والعافية للمتقين.