الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون

[مخبر سري]

الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون

البنوك تطالب بضامن رسمي .. والمقاولون يؤكدون القدرة على المواكبة
الرهن يفجر أسعار العقار .. ومحدودو الدخل لا يستفيدون




كشفت البنوك المحلية عن أن أبرز مطالبها للمشاركة في التمويل بنظام الرهن العقاري، تتمثل في وجود جهة رسمية كوزارة المالية تكون الضامن للمواطن طالب الرهن. وأكدت في الوقت ذاته على ضرورة إيجاد الثقة لضمان استمرارية البنوك الأجنبية في السوق المحلية. وفي تباين لرؤية العقاريين التي عرضناها في حلقة الأمس، أكد مختصون أن نظام الرهن العقاري سيفجر أسعار العقارات ولن يساهم في خفضها بقدر ما سيزيد من حجم التداول العقاري في المملكة، مشيرين في الوقت ذاته إلى أن أصحاب الدخل المحدود لن يستفيدوا من نظام الرهن بقدر ما ستستفيد منه الجهات الممولة كالبنوك وشركات التطوير العقاري. وتمثلت مطالب المقاولين في ضرورة توفير العمالية الكافية، ودفع المستخلصات المالية أولا بأول، حتى يكون قطاع المقاولات المحلي قادر على استيعاب الطفرة البنائية التي تشهدها المملكة في الفترة الحالية، بعد إنزال أعداد كبيرة من المشاريع الحكومية ودعم صندوق التنمية العقاري بمبالغ مالية أفرزت حصول عشرات الآلاف من المواطنين على مبالغ لبناء بيوت لهم.



وأكد عضو اللجنة الوطنية العقارية التابعة لمجلس الغرف السعودية غازي قطب أن نظام الرهن العقاري لن يخفض أسعار العقار، بل سيرفعها ويحسن من قيمتها وأدائها، على حد تعبيره، مشيرا إلى أنه سينجم عن ذلك ارتفاع حجم وقيمة التداول العقاري، ما يؤدي إلى تحسن الحركة الاقتصادية من خلال زيادة مؤكدة للنطاقات العمرانية.
وقال إنه كلما ازداد الضمان لكافة الأطراف ذات العلاقة وذلك سيؤدي إلى رفع مستوى الثقة في السوق المحلية، وبالتالي ازدياد حجم ومساحة العمل، ما يقود المواطن إلى تداول عقاراته بشكل أفضل، الأمر الذي سيؤدي إلى نمو الأصول.
وحذر من انبثاق أزمة قد تنجم بسبب عدم فهم الناس لمفهوم الرهن العقاري، وبالتالي إحداث تداول بشكل غير صحيح وبأسعار مختلفة أو يكون هناك بيع لأصول مقابل أصول أخرى بطريقة غير صحيحة.
ودعا كل من يرغب في تداول العقار بواسطة الرهن العقاري أن يقرأ نظام الرهن العقاري بشكل جيد حتى لا يقع الطرفان المعنيان بالرهن في مشكلة.
وأضاف: إجمالا المواطن بات واعيا ومدركا لمعظم الكيفيات الصحيحة التي يتعامل بها مع الأدوات المالية والعقارية، وهذا سيعزز من جدوى الرهن العقاري في حال كانت تفاصيل نظامه واضحة للجميع.
قطب أوضح أن المدن الكبرى والرئيسة هي التي ستحظى ببداية قوية في تطبيق نظام الرهن العقاري قياسا بباقي المحافظات الصغيرة، وأشار إلى أن نمو الرهن العقاري سيزيد من توسع الأداء ليشمل بقية المدن الصغيرة، لكنه استبعد أن يؤثر ذلك سلبا على ازدياد الأعداد السكانية بشكل كبير داخل المدن، قائلا: إن هناك أنظمة لدى أمانات وبلديات جميع محافظات المملكة، وتوسيع النطاق العمراني بواسطة الرهن العقاري سيكون بالتأكيد خاضعا لتلك الأنظمة الخاصة بعدد الأدوار ومساحات البناء وغيرها.
الدخل المحدود
وعن المستفيدين من نظام الرهن العقاري، أوضح رئيس اللجنة العقارية التابعة لغرفة تجارة وصناعة جدة عبد الله الأحمري أن صاحب الدخل المحدود لن يستفيد من النظام، وأن المستفيدين الوحيدين من هذا النظام هم الشركات المطورة والمستثمرون وأصحاب الدخول العليا والمتوسطة، وقال: إن الرهن العقاري موجود لدينا ومعمول به منذ أكثر من 45 عاما خاصة مع صندوق التنمية العقاري، الذي لم يكن عليه أي ملاحظات لأنه لا يوجد أي عمولات تأخذها الدولة، فالقرض الذي تقدمه الدولة تستعيده دون زيادة لكن الرهن العقاري الحالي هو تأجير منتهي بالتمليك.
وعن إسهام صدور نظام الرهن العقاري في خفض الأسعار، قال الأحمري: الذي سيزداد هو نسبة تداول العقار لكن ما سيخفض أسعار العقار هو صدور الأمر الملكي القاضي بإنشاء نصف مليون وحدة سكنية التي ستؤدي إلى خفض الإيجارات بنسبة 50 في المائة والعقارات بنسبة 35 في المائة وذلك خلال فترة تتراوح ما بين ثلاث إلى خمس سنوات فقط.
وأضاف: نحن نتحفظ على أي جهة ممولة سواء كانت شركات أو بنوك من تقديم التمويل مقابل ارتهان الموقع، استرداد قيمته بفوائد كبيرة لأن هذا أحد العوامل الأساسية التي قادت إلى انهيار الاقتصاد الأميركي بعد اندلاع أزمة الرهن العقاري هناك، رغم التأمينات الكبيرة التي كانت موضوعة لحفظ الحقوق لكن ذهب التأمين وخسر المؤمن والمؤمن عليه.
وحول الخطوات التي سيتخذونها إزاء هذا النظام كلجنة عقارية في مجلس الغرف، قال: إن النظام حاليا لم يصدر بقرار من مجلس الوزراء، نحن في انتظار صدور اللوائح الخاصة بهذا النظام حتى نرى كيفية التعامل معه بالطريقة الصحيحة.
3 ضمانات بنكية
وقال عضو مجلس إدارة بنك البلاد إبراهيم السبيعي إن البنوك تشترط توفير ثلاثة ضمانات من أجل اعتماد الصرف في نظام الرهن العقاري، أولها أنه إذا لم تتوفر الضمانات الكافية فعلى الأقل تكون هناك جهة رسمية كوزارة المالية أو غيرها تضمن القرض الذي تصرفه البنوك للمواطن.
وفي المقابل يكون لدى الجهات التنفيذية ضوابط وحزم لاستخلاص الحقوق لا أن تحال القضايا إلى المحاكم فتطول الأمور، خاصة وأن العقد المبرم سيكون مصدقا من جهات رسمية معنية، وبالتالي سيكون عقدا نموذجيا، ما يجعله مهيئا لتطبيق النظام عليه مباشرة عن طريق الجهات التنفيذية كما يجري حاليا مع الشيكات المرتجعة.
وأضاف: إن الضمان الثالث الذي تطالب به البنوك هو تسهيل الإجراءات من قبل أمانات وبلديات المحافظات الخاصة بإصدار تصاريح البناء، لا أن تتأخر في عمليات إصدار رخص البناء ما يعطل سير العمل، ويؤخر مصالح الجهات الممولة، وبالتالي تتعطل حركة النمو العمراني.
وعن ما إذا كان للبنوك أي ملاحظات حول النظام بعد اعتماده من مجلس الشورى، قال: إن الجهات المختصة درست الموضوع من كافة جوانبه، لكن هذا لا يمنع من مناقشة أي ملاحظات موجودة في النظام، حتى يتم التعامل معها بشكل إيجابي، والوقت لا يزال متاحا في هذا الخصوص.
السبيعي شدد على ضرورة إبقاء الثقة قائمة ومستمرة في السوق لضمان دخول البنوك الأجنبية بشكل أوسع، لتساهم في نمو الحركة العمراني المحلية في ظل قوة الريال السعودي، وحرية التجارة، ومتانة الاقتصاد المحلي، وحجم السيولة المتوفرة.
وقال: إن انعدام الثقة لن يبعد البنوك المحلية فقط بل سيعجل بعزوف البنوك الأجنبية عن مواصلة عملها في هذا الإطار داخل سوقنا المحلية.
الفائدة توازي المخاطر
وعن حجم الفائدة التي تسعى البنوك إلى تحقيقها في ظل مخاوف من أن تكون تلك الفوائد طريقا يؤدي إلى حدوث أزمة رهن عقاري محلية، قال: إذا كانت المخاطر مرتفعة فبالتأكيد ستكون نسبة الفائدة كبيرة، وكلما ازدادت المخاطر كلما زاد حجم الفائدة لكن إذا كانت المخاطر قليلة أو الضمانات قوية فإن نسبة الفائدة أو العمولة ستكون منخفضة جدا. ولعل ما حدث في أمريكا هو أن نسبة الفائدة كانت متراكمة، أي أن التأخير يزيد من حجم الدين باستمرار دون توقف، لكن في النظام الإسلامي الذي يجري التعامل به محليا فإن النسبة ثابتة ولا تزيد. وأضاف: بحسب رأيي، فإن تأخير صدور قرار الرهن العقاري حتى هذه الفترة كان من حسن حظنا، حتى نقف على جميع التجارب العالمية التي تعرضت اقتصادياتها لضربات قوية بسبب الرهن العقاري لكي نستفيد منها ونتلافاها ليكون نظامنا منطلقا من حيث توقف الآخرون. السبيعي أشاد بقوة المراقبة التي تتبعها مؤسسة النقد السعودي، واعتبرها سببا رئيسا في ثبات استقرار البنوك من خلال ضوابطها المرتفعة، ومحافظتها على تطبيق الشروط والمعايير المطلوبة من كافة البنوك.
لا حاجة للأجانب
وعن الازدياد المحتمل لحركة المقاولين في البناء، قال عضو اللجنة الوطنية التابعة لمجلس الغرف السعودية ياسر السحيمي: إن قطاع المقاولات حاليا يمر بنهضة لم يسبق لها مثيل، بسبب ازدياد المشاريع الحكومية، وبسبب الدعم الكبير الموجه لصندوق التنمية العقارية الذي نجم عنه حصول عدد كبير من المواطنين على قروضهم وبدء بناء منازلهم، فساهم هذا في توسيع نطاق حركة المقاولات بنسبة كبيرة.
وأوضح أن قطاع المقاولات في المملكة قادر على إنجاز جميع الأعمال التي ستناط به في حال حصل المقاول على مستخلصاته، وحقوقه المالية أولا بأول وتم توفير العمالة له بشكل سريع، فليس من المعقول أن يتعاقد مقاول على إنشاء ما يقارب من 200 وحدة سكنية ثم يذهب إلى الجهات الحكومية المعنية من أجل توفير العمالة المطلوبة فلا يجد سوى 20 نجارا، لكن إذا توفرت العمالة المطلوبة فقطاع المقاولات المحلي قادر على التنفيذ بنفسه دون الاستعانة بأي مقاولين من الخارج لتغطية حجم المشاريع المتنامي. وعن احتمالية عدم قدرة شركات المقاولات المحلية على مواكبة المشاريع المتسارعة بسبب صغرها، قال: أنا استبعد احتمالية حدوث اندماجات أو تحالفات بين المقاولين إلا في مساحة محدودة فقط، وغالبا ما تكون التحالفات بين شركات المقاولات الكبرى فقط، رغم أن اللجنة الوطنية للمقاولات دائما ما تنادي بضرورة الاندماج من أجل تحقيق القدرة على التنافسية لكن الاستجابة في هذا الجانب محدودة.

[فارس الثمالي2010]

يعطيك العافية

[الساحل الشرقي]

مشكوووووووووووووووووووووور و بالتوفيق للجميع